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Desde ayer viernes ya rige la ley de libre contrato de alquileres

En términos concretos significa retroceder a plazos "acordados" por las partes o en su defecto a dos años de duración de los contratos, dejar de contar un plazos de referencia para la actualización del precio.

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Si bien los alquileres en curso no sufrirán ninguna clase de modificación, las nuevas locaciones pasan a regirse por acuerdos de partes tanto en plazos de duración, precio, y moneda, al entrar en vigencia este viernes el decreto de necesidad y urgencia.  La norma derogó la Ley de Alquileres 27.551 sancionada en 2020 y la reforma que se realizó este año –ley 27.737-, por la cual se pretendió regular las condiciones de los contratos y fijaba un mecanismo de actualización del valor de las locaciones.

En términos concretos significa retroceder a plazos «acordados» por las partes o en su defecto a dos años de duración de los contratos, dejar de contar un plazos de referencia para la actualización del precio (podría actualizar por mes, quincena o semanal) así como la inexistencia de un índice oficial (podría tomarse la inflación, el dólar, los combustibles o lo que definan los propietarios).

La norma tampoco determina una moneda de referencia por lo que podrán exigirse pagos en dólares u otras divisas extranjeras, y se suma la carga de gastos extraordinarios en los bolsillos de inquilinos, el aumento de los depósitos requeridos y una mayor arbitrariedad en cuanto a las exigencias de garantías. Desde su entrada en vigencia, se produjo una brusca caída de la oferta de inmuebles para alquiler y una fuerte suba de precios por la escasez de oferta.  El DNU fija nuevas normas para los contratos a partir de este viernes, pero no modifica en nada los contratos que están vigentes. Sí lo hará al vencimiento de cada uno de los contratos en curso. 

Desde la entrada en vigencia del decreto propietarios e inquilinos pueden formalizar un contrato entre partes sin ningún tipo de restricciones.  Es decir, pueden ponerse de acuerdo en el tiempo de duración del contrato, la forma en que se actualizarán los valores y también la moneda en que se ejecutará, con lo cual pueden suscribirse en dólares.

El DNU incluyó una cláusula que indica que el inquilino deberá pagar un 10% del contrato restante en caso de recisión. Por otro lado, las mejoras en la vivienda dependerán de la negociación entre las partes.  En caso que por algún motivo no se haya acordado el plazo de vigencia, el período pasa a ser de dos años.

El DNU no impone límites a los depósitos en garantías y en consecuencia a partir de ahora, el monto y la moneda en la que deberán ser pagados dependen del acuerdo entre el propietario y el inquilino.   La misma desregulación opera para la intermediación de las inmobiliarias.

Con este conjunto de nomas, derogación totalmente de la Ley Nacional de Alquileres, que había sido modificada en octubre pasado por el Congreso. En este escenario agrupaciones de inquilinos señalaron a este portal que la desregulación genera un estado de “ley de la selva” en tanto profundiza situaciones que ya vienen registrándose vinculadas a la dolarización de la vivienda y la tierra, el incumplimiento de los plazos de la ley vigente, y mayor incertidumbre lo que lleva a condiciones para alquilar exorbitantes tanto en montos de ingresos como en pagos extra.

Solo en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) el 60 por ciento de quienes alquilan vienen sufriendo aumentos por fuera de la ley. Con la retirada total Estado el acceso a la vivienda se hace cada vez mas imposible para las y los trabajadores del país.

Resta ver qué sucederá, por un lado, con el camino que recorrerá el reciente decreto nacional en la Comisión Bicameral del Congreso (aún no constituida) o en las Cámaras respectivas pasado el plazo fijado para la comisión, así como en la posible instancia legal que ya fue anticipada por diferentes organizaciones inquilinas y del mundo del trabajo, no obstante mientras se dirima en la Justicia tiene vigencia el DNU actual.

Un aspecto no menor en ese sentido y que señalan especialistas consultados tiene que ver con la inexistencia de fundamentos que den legalidad al decreto presidencial vinculados a por qué existiría en el presente un contexto de necesidad y urgencia que imposibilite esperar el tiempo que demanda la sanción de una ley en el Congreso, para las más de 300 reformas propuestas. 

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