La nueva Ley de Alquileres, sancionada la semana pasada por el la Cámara de Diputados, comienza a regir este miércoles, de acuerdo con lo dispuesto por la norma, promulgada este martes con su publicación en el Boletín Oficial.
De esta forma, los contratos de alquiler suscriptos a partir de este miércoles deberán tener un plazo mínimo de tres años y prever una actualización semestral de acuerdo con un índice denominado Casa Propia, actualmente utilizado para los créditos, entre otros aspectos.
Además, la ley dispone varios beneficios fiscales para los propietarios e inquilinos, vinculados al pago del monotributo, del Impuesto de Bienes personales y del Impuesto a los Débitos y Créditos («al cheque»). También permite un descuento del Impuesto a las Ganancias, e invita a las provincias a aprobar otros beneficios tributarios.
«Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial y resultará de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes», asevera el artículo 12 de la nueva Ley de Alquileres, promulgada hoy.
La nueva normativa consiste en una modificación de Código Civil y Comercial de la Nación en la cual se mantiene la duración de tres años para los contratos de alquiler, dejando de lado la propuesta votada inicialmente por la Cámara de Diputados para que la duración volviera a ser dos años, como anteriormente.
El plazo mínimo de tres años, no obstante, no rige para el alquiler temporario con fines turísticos, el cual tendrá un límite de tres meses para no quedar encuadrado bajo la ley. Además, la nueva norma, prohíbe la fijación del valor de los alquileres en dólares o cualquier otra moneda que no sea la nacional.
Ley de Alquileres: cómo y cada cuánto se ajustarán los aumentos
Los ajustes, por su parte, ahora podrán realizarse en intervalos no inferiores a seis meses, en lugar del mínimo de un año que estipulaba la normativa de 2020 y el plazo de entre cuatro y 12 meses que establecía el proyecto original aprobado en Diputados.
El mecanismo de aumento utilizará como criterio «un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central», es decir que tendrá en cuenta el menor indicador entre el promedio de variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período.
Este coeficiente es el índice Casa Propia que se utiliza desde 2021 para la actualización de las cuotas para los diferentes créditos que se enmarcan dentro del Programa Federal Casa Propia y Procrear II.
De acuerdo con información suministrada por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, esta fórmula promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a morigerar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales al tener en cuenta el promedio salarial de los últimos doce meses y no la variación de un solo mes.
Al incorporar el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo igual al 0,9, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, la referencia que tomará en cuenta será equivalente al 90%.
En los últimos dos años, el coeficiente Casa Propia se ajustó siempre por salarios (CVS) y no por inflación, al ser el menor de los dos indicadores.
Anteriormente los alquileres se actualizaban con un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de Precios al Consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte).
La norma aprobada en Diputados, antes de los cambios en el Senado, estipulaba que el aumento se acuerda «libremente» entre las partes, pudiendo estar basado en el IPC, el índice de Precios Mayoristas, el índice de Salarios o una combinación de todos los mencionados, además de no impedir los contratos en dólares.
Ley de Alquileres: qué impuestos ya no pagarán los propietarios y en qué casos
En cuanto a beneficios fiscales, la ley dispone que estarán exentos del pago del monotributo los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles, y se exime del pago del Impuesto de Bienes personales a los inmuebles destinados a alquileres y del Impuesto a los Débitos y Créditos («al cheque») para las operaciones vinculadas de los contratos.
La ley, que invita a las jurisdicciones provinciales a aprobar otros beneficios tributarios, permite al propietario y al inquilino descontar del Impuesto a las Ganancias el 10% del valor total del alquiler anual.
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